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中国住房70年:从蜗居到安居 人均住房建筑面积提高近5倍

2019-11-23 14:08:08阅读: 3520

阅读指南:在过去的70年里,三四代人的住宅变迁历史,从规划到市场,从简陋的住所到高贵的住所,展现了人类住区前所未有的美丽图景。

2019年5月,31岁的程序员徐良终于在北京买了第一栋房子。虽然面积不到60平方米,但这对夫妇作为婚房已经足够了。

30多年前,当徐良的父亲第一次结婚时,他住在自己单位的宿舍楼里。房间不到20平方米,只能放一张床、一张桌子和一个衣柜。厕所是公共的,烹饪只能在狭窄的走廊里进行。

60多年前,徐良的祖父靠修鞋为生。六口之家挤在一间破旧的平房里。由于空间小,他们自己建了一个小棚子。那时,住在那家大杂院的所有家庭都是这样,有很多声音和鸡、狗的消息。

70年后,一个家庭可以传给第三代甚至第四代。作为一个普通的中国家庭,徐良的三代人反映了过去70年中国人生活条件的变化。这种变化的发生不仅取决于推动房改进程的监管层,还取决于市场力量。

1949年初,中国的人均居住面积只有4.5平方米。今天,城镇人均居住面积超过30平方米。除了生活空间的改善,生活质量也在不断提高。在此期间,中国的城市化率从10.64%上升到近60%,涉及数亿人口流动。这一成就令人瞩目。

70年来这些变化是如何发生的?

从计划到市场

由于连年战争对房屋造成了严重破坏,在中华人民共和国成立初期,我国城市的房屋供应严重不足。此外,当时工业化水平低,短期内难以进行大规模住房建设。因此,中央政府鼓励私人租房,从而缓解住房压力。

此后,为了解决住房短缺问题,政府出资、单位负责住房建设和分配的模式成为当时主要的住房供应机制,也称为“福利分房”。

但当时,住房建设规模并不大。直到1978年,住房建设投资还不到基本建设投资的10%。

当时,新建房屋的平均面积很小,实用性很差。即使在东部省份,从20世纪60年代到70年代,平均家庭面积也不到30平方米。大多数公寓都是一居室或大房间,共用厨房和浴室。

新中国的住房制度改革始于1978年。同年9月举行的全国城市住房建设会议传达了邓小平的指示,"我们能否以更广泛的方式解决住房问题,例如允许私人住房、私人公共援助和分期付款..."

此后,中央政府对住房问题的态度逐渐从“非生产性建设”转变为“非生产性建设”。1982年,《第六个五年计划》提出五年内建成3.1亿平方米的住宅楼,《第七个五年计划》提出6.5亿平方米,《第八个五年计划》提出12亿平方米。

经过一系列的思想和制度准备,1984年政府工作报告首次提出实施住房商品化试点项目和发展房地产业务。住房制度改革缓慢推进。

在这种大趋势下,土地商品化改革也很快取得了实质性进展。1987年12月,深圳首次借鉴香港,拍卖出让土地使用权。这也是新中国成立以来的“第一次心跳”。为了记录这一历史性时刻,当时使用了由香港测量师学会捐赠并从英国特别定制的枣红色拍卖槌。

20世纪90年代,住房制度改革进入快车道。1991年,国务院先后发布了《关于继续积极稳妥推进城镇住房制度改革的通知》和《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,提出了“出租(筹租)、出售(出售公房)、建房(集资建房)等措施。

住房制度“破冰”,1992年邓小平南方巡回演讲带来的改革效果导致了中国房地产市场的“初潮”。

然而,由于当时限制性制度不完善,市场过热。为了遏制泡沫,1993年6月23日,时任国务院负责同志发表讲话,宣布暂停房地产公司上市,全面控制进入房地产行业的银行资金。第二天,中央政府发布了《关于当前经济形势和加强宏观调控的意见》,这也是中国第一份房地产市场调控文件。

此后,房地产市场终于逐渐降温。然而,该制度的改革仍在推进。例如,1994年颁布了《城市房地产管理法》。这也为房地产制度的全面改革奠定了基础。

《泰晤士报》的奖金

房地产行业更深远的改革已经到来。

为应对1997年东南亚金融危机,国家开始探索以开放市场、搞活流通、培育新的消费热点和经济增长点为目标的道路,并开始了全面的住房市场化改革。

1998年7月3日,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,宣布全面停止实物分房,逐步实行住房分配货币化。

这一时间点被普遍认为是城镇住房改革彻底破裂的时候。在接下来的几年里,相关领域的改革也不断得到推动。例如,停止使用多年的土地转让协议,实行招标和拍卖。“最低首付20%,最高贷款期限30年”的基本抵押制度已经形成。个人购买普通住房免征营业税等。在2004年“8月31日最后期限”(招标拍卖全面实施的最后期限)之后,房地产市场正式进入市场化轨道。

值得一提的是,2003年,国务院首次将房地产界定为“国民经济的支柱产业”。

1998年,房改为中国房地产市场的快速发展打开了闸门。在接下来的20年里,中国的房地产市场发展迅速。然而,壳牌研究所指出,“住房改革也将房地产基因作为宏观经济发展的工具...在未来20年,每当宏观经济面临调整时,房地产将总是首当其冲,在“刺激-紧缩-刺激”的汹涌浪潮中前行。”

这也决定了房改后的中国房地产市场并没有沿着线性路径发展,而是呈现出周期性趋势。

全国房地产商会联合会主席顾云昌指出,中国房地产市场经历了几个短暂的周期,通常持续三年。在短期内,市场通常会经历一个从变暖到过热再到冷却的过程。

上海易居研究所智库中心主任严跃进表示,这种周期性特征是几个因素的结合:

首先,房地产行业本身有一个运行周期。普通规模的房地产项目通常需要一到两年的时间,从征地到建设,再到销售和征收。

第二,房地产市场与宏观经济高度相关,明显受到经济周期的影响。

第三,购房者行为的特点是“羊群效应”,这使得市场波动更加剧烈,市场的周期性变化更加明显。

然而,与许多发达国家不同,在过去20年左右的时间里,中国的房地产周期、衰退和低谷期相对较短,而增长期和繁荣期相对较长,这显示出市场需求强劲的特点。颜跃进指出,这与中国的城市化进程和人口流动的总趋势有关。也可以说,借助这个时代的红利,房地产市场发展迅速。

国家统计局的统计数据显示,2018年,中国商品房销售面积达到1.71654亿平方米,比1998年增长14倍。住房建筑面积达到82.23亿平方米,比1997年增长17.3倍。2018年,中国房地产投资已超过12万亿元,接近固定资产投资的20%。

2018年,全国共有房地产开发企业97938家,其中3家销售额超过5000亿元。

但与此同时,一些“副作用”也出现了。例如,在一些地区,房价分阶段上涨过快,经济发展中的“房地产依赖”难以克服,一些地区的房地产投资过热。

谢天谢地,随着房地产长效机制的逐步建立,房地产市场的调控政策也日趋成熟。近年来,市场已逐渐告别跌宕起伏,趋势已趋于稳定。

2019年7月,国家统计局发言人毛胜勇在解释房地产市场时表示:

“综合房地产行业的指标,目前房地产市场总体稳定。在下一阶段,一方面,城市化仍在推进,仍有迫切和不断改善的需求。另一方面,“住房不可解雇”的概念越来越受到人们的欢迎,强调了“城市政策”和市政府的主要责任。这两个因素结合在一起,就有可能稳定土地价格、房价和预期。”

可见的“保证书”

在房地产市场改革推进的同时,住房保障体系也在不断推进和完善。新中国成立以来,我国人均住房建筑面积增加了近五倍,这离不开住房保障制度的大力支持。

改革开放前,在类似的全民福利住房制度下,城镇居民的住房基本上由政府或单位解决。私房只是零星存在,市场机制下基本没有流通。

1994年发布的住房改革文件中提到,应建立“以中低收入家庭为目标、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为目标的商品房供应体系”。自1995年以来,为了更好地保护城乡中低收入群体的基本生活条件,国家开始实施住房项目,大力推进社会保障住房建设。

1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》,建议停止实物配房,为最低收入住房困难家庭提供廉租住房,为中低收入住房困难家庭提供经济适用住房。

照片/21世纪经济先驱报甘军拍摄

此后,廉租房和经济适用房成为现阶段经济适用房供应的主要类型。

随着经济社会的发展,我国住房保障需求的水平和类型越来越多样化。从2008年开始,在全国范围内实施了一个大型经济适用住房项目。住房保障体系已开始呈现多层次特征,覆盖更广泛的群体,更有针对性。

经济适用住房项目包括三类:经济适用住房建设,包括廉租房、经济适用住房、公共租赁住房和限价商品房;棚户区改造,包括城市棚户区、国有工矿棚户区、森林棚户区、复垦棚户区和煤矿棚户区;农村危房改造与游牧民定居。

从2011年开始,公共租赁住房作为一种重要的住房保障类型,已经纳入住房保障体系,并开始大规模建设。此外,共有住房试点也已在一些城市启动。

根据住房和城乡建设部的数据,从1994年到2007年,全国共建设了1000多万套廉租房、经济适用房和其他经济适用房。自2008年经济适用房项目大规模实施以来,到2018年底,全国城镇共启动了7000万套经济适用房项目,约2亿贫困人口实现了安居乐业的梦想。

纵观近年来住房保障体系的建设,有几个重要特点。

首先,住房保障的理念已经从“重买轻租”转变为“租购并举”。1998年,国务院提出建立和完善以经济适用住房为基础的多层次城市住房供应体系。经济适用房成为发展的焦点。2008年后,租赁经济适用住房的比例大幅增加。公共租赁住房大规模建设启动后,租赁经济适用房的供应再次加速,成为重要的供应商。

第二,财政支持规模继续扩大。从2008年到2015年,对经济适用住房项目的中央补贴增加了十倍。从2011年开始,它还通过国家开发银行基于政策的金融安排增加了资本投资,有效支持各地区实施经济适用住房项目。

第三,除了可见的数据和成就,中国的住房保障体系也在不断完善。目前,保障性住房的质量管理、资质审查、准入和退出机制以及社会资本投资等方面已经建立了较为完善的体系。在早期,住房保障领域的一些非法行为很少发生。

到2018年底,中国已经建立了世界上最大的社会保障体系,包括养老金、医疗保健、生活津贴和住房。

“房屋未被炒”开启新的舞台

2016年12月14日至16日,中央经济工作会议指出,坚持“房子是为了生活,不是为了投机”的立场。这是第一次提出“没有投机空间”。自此,“不投机炒房”被监管部门一再强调,成为中国房地产监管的重要指导原则,也成为房地产行业乃至全社会的共识。

像房地产市场的周期性趋势一样,房地产市场的调控政策也往往具有周期性特征,通常表现为市场过热时抑制,市场冷时助推。

长期以来,这给员工带来了侥幸心理,也就是说,他们期望市场降温时政策会放松。投资者也将选择在市场低迷时用自己的货币观望,并相信进入市场的正确时机很快就会到来。

2016年以来的新一轮房地产市场监管,通过放松限制、限制销售、放宽预售价格和引入新的结算政策,在一些城市得到了直接或间接的微调。然而,房地产监管总体保持强劲势头,市场基本保持稳定。因此,本轮楼市调控已持续36个月,持续时间、范围和力度均超过前一轮。

今年7月30日召开的中央政治局会议首次提出“房地产不应作为短期经济刺激手段”,并宣布“房地产救助”模式结束,这也意味着房地产市场政策在短期内不能放松。

颜跃进指出,这些做法的直接结果是彻底消除从业者和投资者的侥幸心理,使房地产回归住宅属性。这也是“没有投机空间”的初衷。北京一家房地产公司的一名高级成员也向《21世纪商业先驱报》指出,“住房不是投机”,已经影响了人们的价值观。

他还表示,“没有投机空间”意味着系统和正常的监管:

一方面,监管措施更加多样化。建立租购并举的住房制度,逐步建立调控房地产市场的长效机制,将使调控房地产市场更加科学、系统。

另一方面,房地产市场监管不再是一个短期行为,而是一个长期项目。

房地产市场监管的系统化和规范化具有很大的现实需求。

顾云昌指出,2013年后,中国房地产市场已经从供过于求过渡到供过于求。市场也从“黄金时代”进入了“白银时代”。然而,随着城市化进入下一阶段,人口将从小城市流向大城市和城市圈,这决定了房地产需求将会持续很长一段时间。

照片/21世纪经济先驱报甘军拍摄

川菜证券在一份报告中指出:

根据国家人口发展计划(2016-2030年),到2030年,中国的城镇化率将达到70%。未来十年,中国的城镇化率仍有10%的提高空间。

一个简单的估计显示,到2030年,平均每年将增加19.24亿平方米的新住房。城市化可能会导致中国对房地产的总体需求持续十多年,在此期间,相应的调控政策可能会持续下去

该机构指出,长江三角洲、珠江三角洲、京津冀等地区仍将是人口集中的核心地区。随着时间的推移,这些核心地区的人口溢出效应和反向城市化将导致一些人口分散在周边卫星城市。与其他地区相比,人口集中的大都市区和周边主要卫星城市面临更大的监管压力。

相比之下,中西部地区和三四线城市房地产市场的发展周期可能会有所延长。房地产市场的区域分化程度将比以前更加显著。

然而,顾云昌仍对房地产市场前景持谨慎乐观态度。他认为,监管政策的成熟和“住房不投机”的根深蒂固的意识将有助于市场告别起伏的周期性特征,呈现更加稳定的趋势。同时,当房地产回归住宅属性时,将有助于提高产品质量,从而有助于进一步提高消费者的住宅质量。

房地产市场不会像往年那样快速发展,但会从波动走向稳定,从粗放走向精细,这也是房地产行业逐步成熟的必要阶段顾云昌说。

生活是人们向往更美好生活的重要组成部分。舒适的生活不再是梦。

(编辑:赵金波)

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